전세계약시 전입신고 및 확정일자 처리법

전세계약시 전입신고 및 확정일자 처리법

 

전세를 오랫동안 살아본 사람들은...

다 잘 아는 얘기 이지만...

처음으로 전세를 간다거나

전세에 대한 법적인 문제를 잘 모른다거나 하면...

차후에 큰 낭패를 보는 경우가 있습니다.

 

저 역시 전세집 살때...

사회 초년생으로 아무것도 모른채 들쑥 계약을 했다가

큰일 날뻔한 경험을 했답니다.

다행히 큰 손실은 없었지만 사회가 그리 호락호락 하지만은 않았던거죠.

오늘은 전세계약시 전입신고와 확정일차 처리방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

전세계약 후 입주 시점에 전입신고를 한 뒤

바로 확정일자를 받는 것이 좋습니다.

확정일자를 받아야 우선변제권을 행사할 수 있기 때문인데요

 

우선변제권이란?

 

집 주인이 집을 담보로 인하여 대출을 받은 뒤

갚지 못한다거나 하면 경매로 넘어갈 수 있는데요

이럴때 전세보증금을 누구보다 먼저 받을 수 있는 권리가 주어지는데요

 

 

 

 

 

 

즉,,,

 

살고 있던집이 경매 절차 등에서 후순위 권리자나

기타 일반 채권자보다 우선적으로 배당받을 수 있는 권리입니다.

확정일자는 전세 계약을 마친 뒤 주민등록 이전까지 마친 뒤

동사무소나 등기소에서 확정일자를 받을 수 있습니다.

이렇게 확정일자를 먼저 받게되면...

집이 경매로 넘어간다 할지라도 전세보증금을 변제받을 권리가 주어지게 되는거죠.

 

전세권과는 다르게 임대인의 동의 여부와 관계없이

세입자 단독으로 처리가 가능한 장점이 있지만

임대인이 보증금 반환을 지체할 경우...

반환청구소송 승소 후

강제 집행이 가능하기 때문에 반환 시기가 오래 걸린다는 것이 단점이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

전세보증금을 보장받기 위해서는...

계약 후 동사무소에 가서 진입신고를 하고 확정일자 날인을 받아야 확정일자의 효력이 발생되니

이사를 하고난후 최대한 빨리 확정일자를 받는것이 좋습니다.

전입신고를 마치면...

그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있는 효력, 즉 대항력이 생기게 되는데요

만일 전입신고를 하지 않고 확정일자만 먼저 받았을 경우...

어떠한 효력도 발생되지 않기 때문에 주의해야 합니다.

 

그렇다면 재계약할 때에 확정일자는 어떻게 해야 할까요

계약기간 만료 후에 보증금을 올려 재계약할 경우에는

원래 계약서상에 증액한 부분을 표시하면 안되고,

새로운 계약서를 다시 작성하고 확정일자 또한 다시 받아놓아야 합니다.

 

만일 새로운 계약서에 확정일자를 받아놓은 상태에서

주택이 경매 신청이 되면

원래 계약서와 증액한 계약서를 같이 법원에 제출해야 합니다..

물론 재계약하기 전에 필히 등기부등본을 떼어본 후 

자신의 확정일자보다 후순위채권이나 물권의 유무를 파악해 놓아야 합니다.

반대로 보증금을 감액한다면...

계약서를 다시 작성 할 필요 없이...

기존 계약서 하단에 감액한 보증금액을 표시하면 되고,

이때 다시 확정일자를 받을 필요는 없습니다.

 

전세계약 할 때 주의할점

 

 

 

 

 

● 확정일자를 받아놓은 임대차계약서를 분실하지 않도록 주의해야 합니다.

따라서 임대차계약서 원본을 잘 보관해놓고 만일을 대비해...

사본을 한 부 더 복사해놓는 것이 좋습니다.

 

● 우선변제권이 있을 경우

배당요구를 신청해야 하는 만기일은 첫 매각기일 이전까지임을 기억해두고

이때까지 배당요구를 해야 우선변제를 받을 수 있습니다.

 

● 대항력을 갖춘 선순위임차인이 배당요구를 신청했는데

보증금 전액을 받지 못했다면

낙찰자에게 나머지 금액을 받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있습니다.

 

경매시 근저당권 설정에 따른 확정일자와 전입일

 

 

 

 

 

근저당권보다 전입신고와 확정일자가 빠른 경우

 

최초 근저당 설정일보다 전입신고와 확정일자가 빠른 선순위 세입자라면

낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있고

우선변제력도 갖게 돼 후순위저당권보다 먼전 배당받을 수 있습니다.

 

근저당보다 전입신고와 확정일자가 느린 경우

 

이 경우 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없습니다.

또한 배당에 있어서도 선순위 저당권자에게 배당금을 주고 남은 금액이 배당되므로

배당받을 금액이 없다면 보증금 전체가 위태로운 상황이 됩니다.

 

전입신고를 하고 확정일자를 받기 전 저당권이 설정된 경우

 

이 경우 근저당권보다 전입이 빠르기 때문에

낙찰자에게 대항력은 있지만 확정일자는 저당권보다 느려

배당에 있어서는 저당권자가 배당받고 남은 금액에 전세금이 해당하는 배당금을 받을 수 있습니다.

만일 이때 배당금이 전세금보다 적다면

대항력이 있기 때문에 낙찰자에게 받지 못한 나머지 보증금을 요구할 수 있습니다.

 

확정일자를 받고 전입신고를 하기 전에 저당권이 설정된 경우

 

확정일자를 최초 근저당권설정일보다 빠르게 받아놓았다고 해도

대항력,

즉 전입신고가 된 이후에 비로소 확정일자도 효력이 생기기 때문에

후순위 대항력 없는 세입자로 보증금이 위태로운 상태가 됩니다.

선순위 저당권자에게 배당되고

배당받을 금액이 없다면 보증금 전체를 잃을 수 있습니다.

 

전세로 들어가 거주하더라도

꼭 전입신고 후 확정일자를 받아야 하는 것은

후순위 권리자보다 우선되는 지위를 획득할 수 있고

자신의 전세보증금을 보다 확실히 지킬 수 있기 때문입니다.