주택 보유에 따른 양도소득세 계산법

부동산은 가격이 오르락 내리락하는 변동이 있지만

전체적으로 보면 꾸준히 상승해 왔고

다른 어떠한 투자보다 수익성이 높았던건 사실입니다.

그뿐만 아니라 비교적 단순하고 이해하기 쉬워서

전문지식이 없는 보통사람들이 가장 선호하는

투자대상이기도 하죠.

그래서 아직도 많은 사람들은...

부동산에 투자하면 언젠가는 오를 것이라고 믿고 있습니다.

그러다 보니 많은 사람들이 부동산 중에서도

특히,,,

환금성이 좋은 아파트에 투자를 많이 하고 있는데요

아파트에 대한 수요가 늘어나다 보니 몇 채씩 소유하는 사람들을 흔히 볼수 있는데

이는 아파트 가격이 상승하는 원인이 됩니다.

정부는 아파트와 주택의 가격안정을 위해 1세대 1주택일 때는

양도소득세를 비과세하고 있지만

2채 이상 가진 사람들에게는 양도소득세를 중과세하고 있습니다.

양도소득세 계산은...

매매당사자와 매매물건의 다양성 때문에 매우 복잡한데요

부동산투기 근절과 부동산가격의 안정, 건설경기를 부양하기 위한 수단으로

양도소득세를 활용하기 때문에 국가정책에 따라 매우 복잡하게 세법이 규정되어 있습니다.

부동산을 매매하기 전에 ~ 반드시

세무전무가를 찾아 양도소득세를 계산해 보고 의사결정을 하는것이 좋습니다.

세무전문가가 아닌 사람들에게 양도소득세에 대한 잘못된 자문을 받고

부동산을 처분하면 엄청난 세금을 추징당해 피해를 볼 수 있습니다.

문제가 발생하고 난 후 ~ 세무전문가를 찾아도

탁히 해결할 방법이 있지 않기 때문에 주의해야 합니다.

양도소득세는 실지거래가액을 근거로 계산하며

부동산 취득 후에 발생하는 비용 중

부동산의 가치를 높여주는 수리비 등은

양도차익에서 기타 필요경비로 공제받을 수 있습니다.

또한 부동산을 매매할 때 ~ 

공인중개사에게 지불한 중개수수료나 등기비용도

기타 필요경비로 공제받을 수 있고

양도소득세는 세율이 높기 때문에 금액이 작더라도

영수증이 있으면 세금을 많이 절약할 수 있습니다.

예를 들어 세율이 38%일 때는 지방소득세 까지 합하면 41.8%가 됩니다.

따라서 중개수수료로 200만원을 주고 영수증을 받으면

양도소득세와 지방소득세를 합해서 83만 6천원을 절세할 수 있습니다.

양도소득세는 부동산을 매매하고 잔금을 받은 달의 말일로부터

2개월이 경과한 달의 마지막 날까지 예정신고를 반드시 해야 합니다.

예를 들어 7월 25일에 계약을 하고 9월 2일에 잔금을 받았다면

잔금을 받은 달인 9월 30일부터 2개월 이내,즉 11월 30일까지 예정신고를 해야 합니다.

만약 예정신고를 하지 않은때는 납부할 세금의 20%에 해당하는

신고불성실 가산세와 연 10.95%의 납부불성실 가산세를 내야합니다.

양도소득세는 양도차익 (매도가액 - 매수가액)에서 물가상승분을

고려한 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제 250만 원을 차감하고

남은 금액에 대해 6 ~ 38%의 5단계 기본세율로 과세하고 있습니다.

그리고 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 경우

양도차익의 12% 공제하며 이는 매년 4%씩 증가하여

10년 이상 보유하면 양도차익의 80%를 공제 받을 수 있습니다.

양도소득세 계산방법

양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비 = 양도차익

양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

양도소득금액 - 양도소득 기본공제 (250만원) = 양도소득 과세표준

양도소득 과세표준 × 세육 = 납부할 양도소득세

 장기보유특별공제 기준별 공제율

보유기간별로 적용되는 공제율

2주택이상자와 비사업용 토지를 양도한 경우

50% ~ 60%의 높은 세율로 중과세하는 규정이 있지만

2011년 12월 세법 개정에 따라 그 동안 공제해 주지 않았던

장기보유특별공제를 해주는 것으로 변경되었습니다.

부동산 전세 계약시 각별히 주의해야 할점

종자돈을 마련하기 위해서 월세나 전세를 택하게 되는데요

목돈이 없다면 아깝더라도 월세를 살아야 하지만...

여윳돈이 조금이라도 다면...

월세로 사는것 보다는 전세로 사는것이 좋은데요

전세로 살 경우...

전세 계약시 주의해야 할점에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

부동산 전세계약시 등기등본을 반드시 미리 확인

등기등본을 떼어 보고  계약자와 등기부상의 소유자 이름과 주소가 맞는지 확인해야하고

그 다음  확인 해야 할 문제가가압류는 없는지

가처분, 경매등기, 예고등기가 있는지도 꼼꼼하게 살펴봐야 큰 피해를 입지 않습니다.

그리고 전세권, 저당권, 권리질권, 지상권, 지역권, 임차권 등이

설정되어 있는지도 살펴 볼 필요가 있습니다.

담보가 있거나 압류, 가압류, 가처분, 가등기된 집을 전세로 들어갈 경우...

자칫 잘못하다간 보증금도 못 받고 집을 비워야 할 수도 있기 때문입니다.

다만 등기부에 근저당권이 있다고 해서 무조건 피해야 할 이유는 없고

피하는것이 상책이지만...

부득이하게 저당권이나 전세권이 있는 집을 계약해야 할 경우라면...

등기부에 근저당채권액과 본인의 전세금을 포함한 임차보증금의 총 합계액을 살펴본 후

다가구, 단독주택, 연립주택의 경우는 60%

아파트일 경우에는 70% 이상이라면

그집은 무조건 피해야 하고 이하라면

그 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 받을 수가 있습니다.

전세계약시 하자보수 꼼꼼히 살펴야한다.

도배, 바닥, 장판, 하자보수 책임, 각종 공과금, 관리비 문제 등을 어떻게 해야할지

집 주인과 충분히 상의를 한후 나중에 분쟁을 없애기 위해 반드시 구두로 약속하기 보다는...

전세계약서의 특약란에 적는것이 좋습니다.

특히,,,

전세 계약서를 작성하고 잔금을 치를때

등기부등본상 변동이 있을경우에

계약을 무효처리하고 계약금의 2배를 위약금으로 반환한다라는 조건을 반드시 명시하는것이 좋습니다.

계약완료후 세입자에게 묻지도 않고 몰래 대출을 받는경우가 종종 있기 때문입니다.

전세 계약을 할 때 가장 먼저 해야할 일

해당 주택의 등기부등본상의 소유자와 계약 당사자가 일치하는를 확인해야 합니다.

계약을 할 때는 반드시 등기부 상의 실소유자와 계약을 체결하는것이 원칙입니다.

임차인은 자신과 계약을 하는 상대방이

등기부상의 진짜 소유주인지를 계약체결 전 반드시 신분증을 통해 확인을 해야 합니다.

만일,,,

피치 못할 사정으로 대리인과 계약을 체결해야 한다면...

반드시 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받고 계약을 해야 합니다.

인감도장도 같은 것인지 확인을 해야 합니다.

위임장 없이 계약을 맺었다가 추우에 문제가 발생 할 경우...

권리행사가 어렵게 되기 때문에 각별히 주의하도록 해야 합니다.

그리고 계약이후 1~2 달 사이 근저당 설정등이 추가되었는지도 살펴보고

6개월 ~ 1년 사이에도 한번식 확인하는것이 좋습니다.

저같은 경우에  계약 만료시 전세금을 올려달라고 해서 올려 준다고 한 후

한후 등기부 등본을 떼어 보니 근저당이 80% 이상 잡혀 있어 깜짝 놀란 경우가 있습니다.

다행히 잘 해결이 되었지만 그집은 결국 경매로 넘어갔더군요

종종 등기부 등본을 확인하는것이 좋습니다.

주택임대차 보호법 의해 보호받을 수 있다.

무주택 서민들의 주택 이용 방법에서

전세 및 월세 계약시의 위법, 부당 계약을 방지해 무주택 전세, 월세 세입자들의

주거 생활의 안정을 보장하기 위해 제정된 특별법인 주택임대차 보호법에 의해 보호받을 수 있습니다.

임대인(건물주)은 계약기간 만료일 1~6개월 전까지 갱신 여부 및 조건의 변경등에 대한 통지를 해야하고

임차인(세입자)은 계약기간 만료일 1개월 전까지 통보를 해야 합니다.

계약의 갱신 없이 계약기간이 지난 경우에는...

다시 2년간 자동으로 연장이 되지만

임차인(세입자)이 임대인(건물주)에게3개월이상 기간을 주고

집을 나가야 겠다는 통보를 하게되면 임대인(건물주)는 보증금을 반환해야 합니다.

정해진 기간이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 2년으로보고

계약기간 만료일에 임대인(집주인)은 보증금을 돌려줄 의무가 있고

임차인(세입자)는 집을 비워줄  의무가 있습니다.

계약이 종료한 후에도 세입자가 보금금을 돌려받지 못 할 경우에는

계약이 종료되지 않았음을 의미하므로 보증금을 돌려 받기 전까지

집을 비워 줄 필요가 없고 비워 줘서도 안되니  주의해야 합니다.

다만 임차권등기를 하고 옮기는것은 상관이 없습니다.

만약,,,

계약기간중에 (임대인)집주인이 바뀔경우가 있는데요

집주인이 바뀐다고해서 부동산 임대차계약은  주택의 양수인에게 그대로 승계되기 때문에

계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다.

만약 새로운 집주인이 계약을 새로 하자고 할 경우에도 할 필요는 없습니다.

새로 계약할시 전 주인과 계약조건이 똑같다면 문제가 되지 않겠지만

그렇게 못해 준다고 할 경우...

난감해지는 상황이 생길 수 있으니 만기일 까지는 유효하므로 재계약을 할 필요는 없습니다.

마지막으로 부동산 전세계약 시 등기부등본을 꼼꼼하게 다시한번 확인하고

전입한 후에 확정일자를 반드시 받는것이 좋습니다.

차후에 살고있는집이 경매에 넘어간다 하더라도

전세보증금을 돌려받는데 문제가 없어야 하기 땨문에 반드시 받아두는것이 좋습니다.

다만 확정일자 받기 이전에 근저당권이 설정되어 있다면...

전세 계약  자체를 다시한번 검토 하는것이 좋습니다.

근저당권보다 후순위기 때문에 보증금을 전액 못 받을 경우도 있기 때문에

근저당 설정이 집값보다 60~70% 이상 잡혀 있다면 그집은 계약을 하지 않는것이 현명한 방법입니다.