주택 보유에 따른 양도소득세 계산법

 

부동산은 가격이 오르락 내리락하는 변동이 있지만

전체적으로 보면 꾸준히 상승해 왔고

다른 어떠한 투자보다 수익성이 높았던건 사실입니다.

그뿐만 아니라 비교적 단순하고 이해하기 쉬워서

전문지식이 없는 보통사람들이 가장 선호하는

투자대상이기도 하죠.

그래서 아직도 많은 사람들은...

부동산에 투자하면 언젠가는 오를 것이라고 믿고 있습니다.

 

그러다 보니 많은 사람들이 부동산 중에서도

특히,,,

환금성이 좋은 아파트에 투자를 많이 하고 있는데요

아파트에 대한 수요가 늘어나다 보니 몇 채씩 소유하는 사람들을 흔히 볼수 있는데

이는 아파트 가격이 상승하는 원인이 됩니다.

 

 

 

 

 

정부는 아파트와 주택의 가격안정을 위해 1세대 1주택일 때는

양도소득세를 비과세하고 있지만

2채 이상 가진 사람들에게는 양도소득세를 중과세하고 있습니다.

 

양도소득세 계산은...

매매당사자와 매매물건의 다양성 때문에 매우 복잡한데요

부동산투기 근절과 부동산가격의 안정, 건설경기를 부양하기 위한 수단으로

양도소득세를 활용하기 때문에 국가정책에 따라 매우 복잡하게 세법이 규정되어 있습니다.

 

부동산을 매매하기 전에 ~ 반드시

세무전무가를 찾아 양도소득세를 계산해 보고 의사결정을 하는것이 좋습니다.

세무전문가가 아닌 사람들에게 양도소득세에 대한 잘못된 자문을 받고

부동산을 처분하면 엄청난 세금을 추징당해 피해를 볼 수 있습니다.

문제가 발생하고 난 후 ~ 세무전문가를 찾아도

탁히 해결할 방법이 있지 않기 때문에 주의해야 합니다.

 

 

 

 

 

양도소득세는 실지거래가액을 근거로 계산하며

부동산 취득 후에 발생하는 비용 중

부동산의 가치를 높여주는 수리비 등은

양도차익에서 기타 필요경비로 공제받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

또한 부동산을 매매할 때 ~ 

공인중개사에게 지불한 중개수수료나 등기비용도

기타 필요경비로 공제받을 수 있고

양도소득세는 세율이 높기 때문에 금액이 작더라도

영수증이 있으면 세금을 많이 절약할 수 있습니다.

예를 들어 세율이 38%일 때는 지방소득세 까지 합하면 41.8%가 됩니다.

따라서 중개수수료로 200만원을 주고 영수증을 받으면

양도소득세와 지방소득세를 합해서 83만 6천원을 절세할 수 있습니다.

 

양도소득세는 부동산을 매매하고 잔금을 받은 달의 말일로부터

2개월이 경과한 달의 마지막 날까지 예정신고를 반드시 해야 합니다.

예를 들어 7월 25일에 계약을 하고 9월 2일에 잔금을 받았다면

잔금을 받은 달인 9월 30일부터 2개월 이내,즉 11월 30일까지 예정신고를 해야 합니다.

만약 예정신고를 하지 않은때는 납부할 세금의 20%에 해당하는

신고불성실 가산세와 연 10.95%의 납부불성실 가산세를 내야합니다.

 

양도소득세는 양도차익 (매도가액 - 매수가액)에서 물가상승분을

고려한 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제 250만 원을 차감하고

남은 금액에 대해 6 ~ 38%의 5단계 기본세율로 과세하고 있습니다.

그리고 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 경우

양도차익의 12% 공제하며 이는 매년 4%씩 증가하여

10년 이상 보유하면 양도차익의 80%를 공제 받을 수 있습니다.

 

양도소득세 계산방법

 

 

 

 

 

양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비 = 양도차익

양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

양도소득금액 - 양도소득 기본공제 (250만원) = 양도소득 과세표준

양도소득 과세표준 × 세육 = 납부할 양도소득세

 

 장기보유특별공제 기준별 공제율

 

 

 

보유기간별로 적용되는 공제율

 

 

 

2주택이상자와 비사업용 토지를 양도한 경우

50% ~ 60%의 높은 세율로 중과세하는 규정이 있지만

2011년 12월 세법 개정에 따라 그 동안 공제해 주지 않았던

장기보유특별공제를 해주는 것으로 변경되었습니다.