전세계약시 전입신고 및 확정일자 처리법

전세를 오랫동안 살아본 사람들은...

다 잘 아는 얘기 이지만...

처음으로 전세를 간다거나

전세에 대한 법적인 문제를 잘 모른다거나 하면...

차후에 큰 낭패를 보는 경우가 있습니다.

저 역시 전세집 살때...

사회 초년생으로 아무것도 모른채 들쑥 계약을 했다가

큰일 날뻔한 경험을 했답니다.

다행히 큰 손실은 없었지만 사회가 그리 호락호락 하지만은 않았던거죠.

오늘은 전세계약시 전입신고와 확정일차 처리방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

전세계약 후 입주 시점에 전입신고를 한 뒤

바로 확정일자를 받는 것이 좋습니다.

확정일자를 받아야 우선변제권을 행사할 수 있기 때문인데요

우선변제권이란?

집 주인이 집을 담보로 인하여 대출을 받은 뒤

갚지 못한다거나 하면 경매로 넘어갈 수 있는데요

이럴때 전세보증금을 누구보다 먼저 받을 수 있는 권리가 주어지는데요

즉,,,

살고 있던집이 경매 절차 등에서 후순위 권리자나

기타 일반 채권자보다 우선적으로 배당받을 수 있는 권리입니다.

확정일자는 전세 계약을 마친 뒤 주민등록 이전까지 마친 뒤

동사무소나 등기소에서 확정일자를 받을 수 있습니다.

이렇게 확정일자를 먼저 받게되면...

집이 경매로 넘어간다 할지라도 전세보증금을 변제받을 권리가 주어지게 되는거죠.

전세권과는 다르게 임대인의 동의 여부와 관계없이

세입자 단독으로 처리가 가능한 장점이 있지만

임대인이 보증금 반환을 지체할 경우...

반환청구소송 승소 후

강제 집행이 가능하기 때문에 반환 시기가 오래 걸린다는 것이 단점이 있습니다.

전세보증금을 보장받기 위해서는...

계약 후 동사무소에 가서 진입신고를 하고 확정일자 날인을 받아야 확정일자의 효력이 발생되니

이사를 하고난후 최대한 빨리 확정일자를 받는것이 좋습니다.

전입신고를 마치면...

그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있는 효력, 즉 대항력이 생기게 되는데요

만일 전입신고를 하지 않고 확정일자만 먼저 받았을 경우...

어떠한 효력도 발생되지 않기 때문에 주의해야 합니다.

그렇다면 재계약할 때에 확정일자는 어떻게 해야 할까요

계약기간 만료 후에 보증금을 올려 재계약할 경우에는

원래 계약서상에 증액한 부분을 표시하면 안되고,

새로운 계약서를 다시 작성하고 확정일자 또한 다시 받아놓아야 합니다.

만일 새로운 계약서에 확정일자를 받아놓은 상태에서

주택이 경매 신청이 되면

원래 계약서와 증액한 계약서를 같이 법원에 제출해야 합니다..

물론 재계약하기 전에 필히 등기부등본을 떼어본 후 

자신의 확정일자보다 후순위채권이나 물권의 유무를 파악해 놓아야 합니다.

반대로 보증금을 감액한다면...

계약서를 다시 작성 할 필요 없이...

기존 계약서 하단에 감액한 보증금액을 표시하면 되고,

이때 다시 확정일자를 받을 필요는 없습니다.

전세계약 할 때 주의할점

● 확정일자를 받아놓은 임대차계약서를 분실하지 않도록 주의해야 합니다.

따라서 임대차계약서 원본을 잘 보관해놓고 만일을 대비해...

사본을 한 부 더 복사해놓는 것이 좋습니다.

● 우선변제권이 있을 경우

배당요구를 신청해야 하는 만기일은 첫 매각기일 이전까지임을 기억해두고

이때까지 배당요구를 해야 우선변제를 받을 수 있습니다.

● 대항력을 갖춘 선순위임차인이 배당요구를 신청했는데

보증금 전액을 받지 못했다면

낙찰자에게 나머지 금액을 받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있습니다.

경매시 근저당권 설정에 따른 확정일자와 전입일

근저당권보다 전입신고와 확정일자가 빠른 경우

최초 근저당 설정일보다 전입신고와 확정일자가 빠른 선순위 세입자라면

낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있고

우선변제력도 갖게 돼 후순위저당권보다 먼전 배당받을 수 있습니다.

근저당보다 전입신고와 확정일자가 느린 경우

이 경우 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없습니다.

또한 배당에 있어서도 선순위 저당권자에게 배당금을 주고 남은 금액이 배당되므로

배당받을 금액이 없다면 보증금 전체가 위태로운 상황이 됩니다.

전입신고를 하고 확정일자를 받기 전 저당권이 설정된 경우

이 경우 근저당권보다 전입이 빠르기 때문에

낙찰자에게 대항력은 있지만 확정일자는 저당권보다 느려

배당에 있어서는 저당권자가 배당받고 남은 금액에 전세금이 해당하는 배당금을 받을 수 있습니다.

만일 이때 배당금이 전세금보다 적다면

대항력이 있기 때문에 낙찰자에게 받지 못한 나머지 보증금을 요구할 수 있습니다.

확정일자를 받고 전입신고를 하기 전에 저당권이 설정된 경우

확정일자를 최초 근저당권설정일보다 빠르게 받아놓았다고 해도

대항력,

즉 전입신고가 된 이후에 비로소 확정일자도 효력이 생기기 때문에

후순위 대항력 없는 세입자로 보증금이 위태로운 상태가 됩니다.

선순위 저당권자에게 배당되고

배당받을 금액이 없다면 보증금 전체를 잃을 수 있습니다.

전세로 들어가 거주하더라도

꼭 전입신고 후 확정일자를 받아야 하는 것은

후순위 권리자보다 우선되는 지위를 획득할 수 있고

자신의 전세보증금을 보다 확실히 지킬 수 있기 때문입니다.

부동산 전세 계약시 각별히 주의해야 할점

종자돈을 마련하기 위해서 월세나 전세를 택하게 되는데요

목돈이 없다면 아깝더라도 월세를 살아야 하지만...

여윳돈이 조금이라도 다면...

월세로 사는것 보다는 전세로 사는것이 좋은데요

전세로 살 경우...

전세 계약시 주의해야 할점에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

부동산 전세계약시 등기등본을 반드시 미리 확인

등기등본을 떼어 보고  계약자와 등기부상의 소유자 이름과 주소가 맞는지 확인해야하고

그 다음  확인 해야 할 문제가가압류는 없는지

가처분, 경매등기, 예고등기가 있는지도 꼼꼼하게 살펴봐야 큰 피해를 입지 않습니다.

그리고 전세권, 저당권, 권리질권, 지상권, 지역권, 임차권 등이

설정되어 있는지도 살펴 볼 필요가 있습니다.

담보가 있거나 압류, 가압류, 가처분, 가등기된 집을 전세로 들어갈 경우...

자칫 잘못하다간 보증금도 못 받고 집을 비워야 할 수도 있기 때문입니다.

다만 등기부에 근저당권이 있다고 해서 무조건 피해야 할 이유는 없고

피하는것이 상책이지만...

부득이하게 저당권이나 전세권이 있는 집을 계약해야 할 경우라면...

등기부에 근저당채권액과 본인의 전세금을 포함한 임차보증금의 총 합계액을 살펴본 후

다가구, 단독주택, 연립주택의 경우는 60%

아파트일 경우에는 70% 이상이라면

그집은 무조건 피해야 하고 이하라면

그 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 받을 수가 있습니다.

전세계약시 하자보수 꼼꼼히 살펴야한다.

도배, 바닥, 장판, 하자보수 책임, 각종 공과금, 관리비 문제 등을 어떻게 해야할지

집 주인과 충분히 상의를 한후 나중에 분쟁을 없애기 위해 반드시 구두로 약속하기 보다는...

전세계약서의 특약란에 적는것이 좋습니다.

특히,,,

전세 계약서를 작성하고 잔금을 치를때

등기부등본상 변동이 있을경우에

계약을 무효처리하고 계약금의 2배를 위약금으로 반환한다라는 조건을 반드시 명시하는것이 좋습니다.

계약완료후 세입자에게 묻지도 않고 몰래 대출을 받는경우가 종종 있기 때문입니다.

전세 계약을 할 때 가장 먼저 해야할 일

해당 주택의 등기부등본상의 소유자와 계약 당사자가 일치하는를 확인해야 합니다.

계약을 할 때는 반드시 등기부 상의 실소유자와 계약을 체결하는것이 원칙입니다.

임차인은 자신과 계약을 하는 상대방이

등기부상의 진짜 소유주인지를 계약체결 전 반드시 신분증을 통해 확인을 해야 합니다.

만일,,,

피치 못할 사정으로 대리인과 계약을 체결해야 한다면...

반드시 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받고 계약을 해야 합니다.

인감도장도 같은 것인지 확인을 해야 합니다.

위임장 없이 계약을 맺었다가 추우에 문제가 발생 할 경우...

권리행사가 어렵게 되기 때문에 각별히 주의하도록 해야 합니다.

그리고 계약이후 1~2 달 사이 근저당 설정등이 추가되었는지도 살펴보고

6개월 ~ 1년 사이에도 한번식 확인하는것이 좋습니다.

저같은 경우에  계약 만료시 전세금을 올려달라고 해서 올려 준다고 한 후

한후 등기부 등본을 떼어 보니 근저당이 80% 이상 잡혀 있어 깜짝 놀란 경우가 있습니다.

다행히 잘 해결이 되었지만 그집은 결국 경매로 넘어갔더군요

종종 등기부 등본을 확인하는것이 좋습니다.

주택임대차 보호법 의해 보호받을 수 있다.

무주택 서민들의 주택 이용 방법에서

전세 및 월세 계약시의 위법, 부당 계약을 방지해 무주택 전세, 월세 세입자들의

주거 생활의 안정을 보장하기 위해 제정된 특별법인 주택임대차 보호법에 의해 보호받을 수 있습니다.

임대인(건물주)은 계약기간 만료일 1~6개월 전까지 갱신 여부 및 조건의 변경등에 대한 통지를 해야하고

임차인(세입자)은 계약기간 만료일 1개월 전까지 통보를 해야 합니다.

계약의 갱신 없이 계약기간이 지난 경우에는...

다시 2년간 자동으로 연장이 되지만

임차인(세입자)이 임대인(건물주)에게3개월이상 기간을 주고

집을 나가야 겠다는 통보를 하게되면 임대인(건물주)는 보증금을 반환해야 합니다.

정해진 기간이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 2년으로보고

계약기간 만료일에 임대인(집주인)은 보증금을 돌려줄 의무가 있고

임차인(세입자)는 집을 비워줄  의무가 있습니다.

계약이 종료한 후에도 세입자가 보금금을 돌려받지 못 할 경우에는

계약이 종료되지 않았음을 의미하므로 보증금을 돌려 받기 전까지

집을 비워 줄 필요가 없고 비워 줘서도 안되니  주의해야 합니다.

다만 임차권등기를 하고 옮기는것은 상관이 없습니다.

만약,,,

계약기간중에 (임대인)집주인이 바뀔경우가 있는데요

집주인이 바뀐다고해서 부동산 임대차계약은  주택의 양수인에게 그대로 승계되기 때문에

계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다.

만약 새로운 집주인이 계약을 새로 하자고 할 경우에도 할 필요는 없습니다.

새로 계약할시 전 주인과 계약조건이 똑같다면 문제가 되지 않겠지만

그렇게 못해 준다고 할 경우...

난감해지는 상황이 생길 수 있으니 만기일 까지는 유효하므로 재계약을 할 필요는 없습니다.

마지막으로 부동산 전세계약 시 등기부등본을 꼼꼼하게 다시한번 확인하고

전입한 후에 확정일자를 반드시 받는것이 좋습니다.

차후에 살고있는집이 경매에 넘어간다 하더라도

전세보증금을 돌려받는데 문제가 없어야 하기 땨문에 반드시 받아두는것이 좋습니다.

다만 확정일자 받기 이전에 근저당권이 설정되어 있다면...

전세 계약  자체를 다시한번 검토 하는것이 좋습니다.

근저당권보다 후순위기 때문에 보증금을 전액 못 받을 경우도 있기 때문에

근저당 설정이 집값보다 60~70% 이상 잡혀 있다면 그집은 계약을 하지 않는것이 현명한 방법입니다.